香港中环地区正经历一股“新财富”的涌动。

漫步于香港西九龙高铁站的熙熙攘攘之中，首先映入眼帘的，便是美国资产管理巨头景顺集团的QQQETF广告牌，其醒目的身影犹如一匹黑马，在金融海洋中独领风骚。与此同时，新加坡的星展银行、香港未来资产资本等金融机构的logo也纷纷抢占电子屏幕的”C位”，争奇斗艳，令人目不暇接。

作为外资涌入中国市场的黄金门户，香港再次化身全球资本的狂欢之地。国际资产管理机构、对冲基金、家族办公室等新兴势力如同潮水般涌向中环，大举租赁顶级写字楼，一举扭转了香港过去三年写字楼租赁市场的阴霾。

今年，恒生指数如同脱缰的野马，上涨超过26%，在全球涨幅中遥遥领先。上半年，港股市场共有44家公司成功上市，筹资总额高达1094亿港元，是2024年上半年的八倍有余，更是自2021年以来最亮眼的表现。

据港交所数据显示，截至7月底，2025年上半年平均每日成交金额高达2402亿港元，同比增长118%，创下历史新高。作为国际离岸金融中心的香港，这颗“东方明珠”正重焕往日辉煌。

中环顶级写字楼租赁市场回暖，IFC出租率再创新高。中环的超甲级写字楼出租率正逐渐逼近饱和，宛如一块诱人的肥肉，引得嗅觉敏锐、实力雄厚的“新贵”们纷纷抢滩登陆，以每平方英尺100港元以上的“天价”租赁办公室，彰显其雄厚的企业实力。

2月份，美国顶级对冲基金公司Point72 Asset Management宣布租用中环The Henderson（恒基兆业大厦）的四个楼层，总面积约5.5万平方英尺（约5110平方米），以扩大其在香港的办公空间。据界面新闻报道，每平方英尺租金高达120港元。Point72目前在香港渣打大厦租有约3.5万平方英尺的空间。

6月份，恒基地产宣布，其子公司与美国量化交易大厂简街资本（Jane Street）正式签署租赁协议。简街资本以18.3亿港元的价格租下了中环新海滨项目第一期六层楼约22万平方英尺的楼面，月租超3000万港元，约合每平方英尺137港元，较当前平均租金溢价约50%。据界面新闻记者了解，简街资本自2010年进入香港市场，最初仅租用中环渣打大厦近两层楼面办公。此次签约恒基地产，创下了香港中环核心商业区数十年来单一办公室租赁的新纪录。

过去三年，香港甲级写字楼需求疲软，大量甲级写字楼供过于求。戴德梁行2024年四季度报告显示，当时香港中环超甲级写字楼尺租92.1元，较2019年高位（166.1元）累计下滑超过40%。如今，随着市场的回暖，这一局面或将发生根本性的转变。今年以来，市场风云变幻，活力四溢，以IFC为代表的一流超甲级写字楼，正上演着“一房难求”的盛况。香港超甲级写字楼的租赁市场，犹如破茧成蝶，迎来了复苏的曙光。戴德梁行香港研究部主管邓淑贤在接受界面新闻采访时，兴奋地透露：2025年上半年，香港交易所的首次公开招股（IPO）融资额再度领跑全球，企业赴港上市的热潮，预计将进一步点燃写字楼市场的乐观情绪，为银行金融和专业服务领域的租赁需求注入强劲动力，对中环地区的办公室租赁带来积极的影响。

“今年，外资对冲基金和家族办公室的租赁需求如潮水般汹涌，他们在挑选办公室时，出手阔绰，毫不吝啬。”第一太平戴维斯香港公司董事总经理、租务部主管刘伟基向界面新闻透露。这些新富阶层，更偏爱中环的新建写字楼，追求舒适的办公环境，尤其是能够尽收海景的办公桌。

刘伟基进一步分析，目前超甲级写字楼的租金水平，犹如黄金一般珍贵，约为100-120港元/平方呎，较去年年末的90-95港元/平方英尺增长了近20%。相比之下，海港城等对岸写字楼的租金，则犹如退潮后的沙滩，有所下降，从之前的60-70港元/平方英尺降至40-46港元/平方英尺。

“新冠疫情之后，这些高端写字楼的空置率一度高达两成至三成。然而，随着对冲和量化基金的涌入，IFC区域的出租率犹如凤凰涅槃，显著上升，目前出租率接近九成半，创历史新高。”刘伟基表示，与此同时，时代广场等老牌写字楼的出租率并未显著提升，目前仅达到七成半。

戴德梁行发布的2025年一季度香港写字楼市场报告显示，该季度甲级写字楼的净吸纳量达到14.37万平方呎的正值。其中，核心区域尤其是中环的新租户需求旺盛，占新租赁面积的34%。

根据戴德梁行的数据，第一季度的租赁成交，主要受到金融和保险行业搬迁及扩张活动的推动。在这季度已知的新租赁成交中，金融和保险行业的客户成交额占到了46%。

香港特区政府财政司司长陈茂波今年多次强调，未来两三年内，香港有望超越瑞士，成为全球最大的跨境资产和财富管理中心。这座东方明珠，正以其独特的魅力，吸引着全球的目光。

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